Lärm im Mehrfamilienhaus

Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?

Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.

Hausordnung regelt die Ruhezeiten

Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.

Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen

Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.

Kinderlärm

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:

- Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
- Alter des Kindes
- Gesundheitszustand des Kindes
- Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)

Musizieren

Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.

Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.

Quellen: Bild: https://pexels.com

Herausgeber: https:// Lärm im Mehrfamilienhaus | Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Mohrenstraße 33, 10117 Berlin. www.hausundgrund.de

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Neue Gesetzgebung

Was ändert sich 2025?

Zwar liegen viele Gesetzgebungsverfahren aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition und den bevorstehenden Neuwahlen aktuell auf Eis. Dennoch gibt es etliche neue Regelungen und Gesetze, die ab 2025 greifen. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

Jahressteuergesetz

Photovoltaik-Anlagen: Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Klargestellt wird, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
Elektronische Rechnung (E-Rechnung): Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber diese empfangen und weiterverarbeiten können.
Erbschaftsteuer: Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 Euro auf 15.000 Euro.
Grundsteuer: Die mit unserer Musterklage vor dem Bundesfinanzhof erreichte Möglichkeit, einen niedrigen Verkehrswert nachzuweisen, wird gesetzlich normiert.

Gefahrstoffverordnung und Asbest

Laut Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) muss grundsätzlich derjenige, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Beginn der Arbeiten den ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung stellen.

Im Fall von Asbest reicht es aus, vor Beginn der baulichen Tätigkeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, ist das Datum des Baubeginns als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung entscheidend. Da das Verwenden asbesthaltiger Baustoffe seit 31. Oktober 1993 verboten ist, kann das beauftragte Fachunternehmen mit diesen Informationen das Risiko der Freisetzung von Asbest einschätzen und bei Erfordernis entsprechende Schutzmaßnahmen oder als zusätzliche Leistung weitergehende Erkundungen veranlassen.

Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)

Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte: Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit Ausnahme der Einzelraumfeuerungen, die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen ab 2025 nur noch betrieben werden, wenn sie die in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid nicht überschreiten.

Bei der Verbrennung von Holz sind als Grenzwerte 0,1 Gramm Staub sowie 1 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten. Bei Pelletheizungen liegt der Emissionsgrenzwert für Staub bei 0,06 Gramm und für Kohlenstoffmonoxid bei 0,8 Gramm je Kubikmeter Abgasluft (1. BImSchV § 25 Absatz 1). Ab 2025 dürfen zudem Kaminöfen und Holzöfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (1. BImSchV § 26 Absatz 2).

Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)

Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.
Digitalisierte Belegeinsicht: Durch die Neueinführung des Absatz 4 in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt das Bürokratieentlastungsgesetz Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.
Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung: Die Neuregelung des § 574b Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.
Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge: Mit der Änderung des § 578 Absatz 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden.

Quellen: Bild: https://pixabay.com/de/photos

Herausgeber: https://www.hug-baden.de/grundsteuerranking-2024_12-2024.html| Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Mohrenstraße 33, 10117 Berlin. www.hausundgrund.de

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Grundsteuerranking 2024

Alarmierender Trend für Immobilieneigentümer

Das Grundsteuerranking 2024, veröffentlicht von Haus & Grund Deutschland in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), wirft erneut ein Schlaglicht auf die teils drastischen Unterschiede in der Grundsteuerbelastung in den 100 größten Städten Deutschlands. Diese Abweichungen wurden bereits in den Studien der Jahre 2018 und 2021 sichtbar – und haben sich in einigen Regionen noch weiter verschärft: Das Ranking zeigt, dass die Belastung durch die Grundsteuer B, die sowohl Eigentümer als auch Mieter betrifft, in manchen Städten regelrecht explodiert ist.

Im deutschlandweiten Vergleich beträgt die durchschnittliche Grundsteuer in den 100 größten Städten 499 Euro im Jahr. Das entspricht einem Anstieg von 4,5 Prozent im Vergleich zum vorherigen Ranking aus dem Jahr 2021. Am günstigsten zeigt sich im Jahr 2024 die bayerische Stadt Regensburg, wo für ein typisches Einfamilienhaus im Durchschnitt 335 Euro an Grundsteuer fällig werden. Damit bleibt Regensburg die Stadt mit der niedrigsten Grundsteuerbelastung. Am anderen Ende des Spektrums steht – wie schon in den vergangenen Jahren – die Stadt Witten. Hier zahlen Eigentümer für ein vergleichbares Objekt 771 Euro jährlich an Grundsteuer. Dies verdeutlicht den erheblichen Unterschied von fast 130 Prozent zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt. Besonders auffällig: In 26 Städten wurde der Hebesatz seit der letzten Untersuchung angehoben, während Duisburg als einzige Stadt eine Senkung vorgenommen hat.

Dramatische Unterschiede auch in den Bundesländern

Was die Bundesländer angeht, gehört Bayern zu den günstigsten Kandidaten – mit einem durchschnittlichen Grundsteuerbetrag von 419 Euro. Hauseigentümer in Berlin zahlen hingegen durchschnittlich 686 Euro. „Es gibt, was die Grundsteuerhebesätze angeht, schwarze Schafe und weiße Schafe. Sie wurden in den letzten drei Jahren in insgesamt 26 Städten, die wir untersucht haben, angehoben“, berichtet Hanno Kempermann, Geschäftsführer des IW Consult. Allerdings stechen einzelne Bundesländer negativ heraus. Rheinland-Pfalz verzeichnete beispielsweise eine besonders drastische Entwicklung: Der sogenannte Nivellierungssatz, der als Orientierungswert für die Kommunen dient, wurde um 100 Punkte von 365 auf 465 Prozent erhöht. Dies zwingt Städte wie Koblenz, deren Hebesatz aktuell bei 420 Prozent liegt, dazu, ihre Steuersätze in den kommenden Jahren weiter anzuheben, um den neuen Vorgaben zu entsprechen.

Hohe Belastungen im Norden und im Ruhrgebiet

Ein Blick auf die regionalen Unterschiede offenbart weitere interessante Trends. Während Städte im Süden Deutschlands tendenziell niedrige Grundsteuerhebesätze aufweisen, sind die Belastungen im Norden und im Ruhrgebiet deutlich höher. „Die Haushaltslage ist das entscheidende Kriterium“, betont Kempermann. „Im Süden Deutschlands sind die Hebesätze geringer, weil dort die Wirtschaft stark ist. Im Norden Deutschlands und vor allem im Ruhrgebiet gibt es aufgrund oft schwächerer Haushaltslagen häufiger hohe Hebesätze.“ Die finanzielle Not vieler Kommunen führt dazu, dass sie die Grundsteuerhebesätze regelmäßig anpassen, um ihre Haushalte zu stabilisieren – was jedoch zulasten der Eigentümer geht.

Was auf Eigentümer künftig zukommt

Mit dem Ende des Jahres 2024 endet auch der jahrelange Reformprozess der Grundsteuer. Ab 2025 wird die „neue“ Grundsteuer fällig, die sowohl Mieter als auch Eigentümer betrifft. Diese Reform soll eigentlich darauf abzielen, die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer zu modernisieren und gerechter zu gestalten. Dennoch bleibt zu befürchten, dass insbesondere in wachsenden Städten und Ballungsräumen, in denen der finanzielle Druck auf die öffentlichen Haushalte hoch ist, die Hebesätze weiter steigen könnten. Viele Kommunen schöpfen bereits jetzt ihre Möglichkeiten zur Steuererhöhung voll aus. Diese Entwicklung wird vor allem in finanzschwachen Gebieten zu einer zunehmenden Belastung für Eigentümer führen. „Die Kosten auf allen Ebenen steigen stark an“, warnt Kempermann. „Seit 2010 sind die Grundsteuern um rund 40 Prozent gestiegen. Das entspricht einem Plus von 4 Milliarden Euro, die seither mehr eingenommen wurden.“

Belastung führt zu Unmut

Diese Entwicklung sorgt auch bei den Bürgern zunehmend für Unmut. „Was wir oft erleben, ist, dass sich Bürgerinnen und Bürger in Städten mit hohen Hebesätzen gegenüber der Gemeinde beschweren und das Ranking für Klagen nutzen“, erklärt Kempermann. Besonders in Städten, die hohe Grundsteuerbelastungen aufweisen, ohne dass dies durch wesentliche Unterschiede in der kommunalen Struktur gerechtfertigt wäre, wird dies zu einem wachsenden Problem.