Heizkosten

Mieter haben Anspruch auf Abrechnung mit korrektem Verteilungsschlüssel

Wenn das Gesetz in bestimmten Fällen einen konkreten Verteilungsschlüssel für die Heizkosten vorschreibt, haben Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser Schlüssel auch verwendet wird. Sie müssen sich nicht auf das Kürzungsrecht des § 12 Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) verweisen lassen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. Januar 2019 (VIII ZR 113/17) entschieden.

Fallbeispiel

Im konkreten Fall rechnete ein Vermieter die Heizkosten stets zu je 50 Prozent nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab. Einer der Mieter erhob hiergegen Einspruch. Nach seiner Auffassung erfüllt das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht. Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Da zudem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssten die Heizkosten nach § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV nach Auffassung des Mieters zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter sieht dies anders und weigert sich, den Verteilungsschlüssel entsprechend umzustellen. Der Mieter klagt nun darauf, dass der Vermieter für zukünftige Heizperioden einen 70-30-Verteilungsschlüssel verwendet.

Entscheidung des BGH

Der BGH entschied nun, dass für die Fälle, in denen die Heizkostenverordnung zwingend einen bestimmten Verteilungsschlüssel vorschreibt, der Mieter einen Anspruch darauf hat, dass dieser Schlüssel angewendet wird. Zwar steht dem Mieter nach § 12 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent zu, wenn der Vermieter nicht entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung abrechnet. Allerdings greift diese Vorschrift im vorliegenden Fall nicht. Denn im konkreten Fall wird nicht über den Umgang mit einer bereits erteilten Abrechnung gestritten. Vielmehr will der Mieter erreichen, dass der Vermieter verpflichtet wird, zukünftig den seiner Meinung nach korrekten Verteilungsschlüssel zu verwenden.

Sinn und Zweck der Regelung des § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV ist, die Mieter durch einen besonders hohen verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten zu einem besonders sparsamen Verhalten zu bewegen. So soll gerade in den entsprechenden Gebäuden mehr Energie eingespart werden. Daher muss der Mieter auch nicht abwarten, bis ihm eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wird, um diese im Anschluss zu kürzen. Denn durch einen Verweis auf das Kürzungsrecht wird dieser Energieeinspareffekt nämlich nicht erzielt.

Da das Berufungsgericht nicht abschließend geklärt hatte, ob die Voraussetzungen des § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV vorlagen, verwiesen die BGH-Richter den Rechtsstreit zurück mit der Vorgabe, dies aufzuklären.

 

Quelle:
„Grunderwerbsteuer“ (https://www.hausundgrund-mietvertrag.de/heizkosten_03-2019.html)